La normativa urbanística de Quito ha modificado progresivamente los índices de ocupación, la altura de la edificación y la densidad poblacional asignada a cada sector de la ciudad. Por ejemplo, por mucho tiempo en la mayor parte de la ciudad era posible edificar entre dos o cuatro pisos; en ciertos sectores especiales, se permitían seis u ocho pisos y solo sobre los ejes viales principales, se autorizaban doce o dieciséis pisos.

Hace pocos años, esas normas se modificaron una vez más. Gracias a ello, es posible duplicar la densidad y la altura de la edificación antes asignadas a un predio en muchas partes de la ciudad. Para los propietarios de predios urbanos y para los sectores inmobiliario y de la construcción esta es una atractiva oportunidad. También lo es para el Municipio del DMQ, puesto que, a través de la concesión onerosa de derechos, se beneficia directamente de esos incrementos.

Como resultado, la demanda de predios que, por sus dimensiones, características y localización, pueden beneficiarse de las nuevas normativas se ha incrementado, pues su disponibilidad es relativamente escasa en el mercado. Incluso predios que tienen edificaciones patrimoniales que deben protegerse, son apetecidos, tal como se evidencia en el caso del Hotel Quito, inmueble icónico de la arquitectura moderna de la ciudad en el que se propone la construcción de varias torres de departamentos.

Este fenómeno es más evidente los sectores de la ciudad que ocupan los segmentos de mayor capacidad adquisitiva y en los que el valor del suelo y la edificación son más elevados. Pero en ellos, también en años recientes, existe un paralelo proceso de “vaciamiento” urbano. Numerosos inmuebles, en especial residenciales, son desocupados y se ofertan en el mercado sin éxito, permaneciendo sin uso en forma indefinida.

Ese fenómeno, de ser esporádico, imperceptible e inusual, se ha tornado cada vez más frecuente y generalizado. La contracción de la demanda de esos inmuebles parece evidente, aunque no se ha determinado con exactitud su magnitud ni se han estudiado suficientemente las causas que la provocan. Se ha detectado, en ciertas áreas, que el avalúo catastral de los inmuebles es ahora superior al valor comercial que esos bienes tienen en el mercado.

Un elemento específico que se agrega en esta situación es la existencia de numerosos inmuebles -terrenos y edificios- de propiedad del sector público (Gobierno central, municipio, IESS, otras entidades) que no tienen uso y contribuyen al “vaciamiento” de la ciudad.

A la par, aunque las normas urbanísticas proclaman el fin de la expansión urbana, es evidente que en los cantones vecinos al DMQ -Rumiñahui, Mejía, Cayambe, Pedro Moncayo- existen inusuales procesos de crecimiento poblacional y físico, que se explican por su proximidad a la Capital. Y en todas las parroquias rurales del Distrito, los procesos de fraccionamiento irregular de suelos y de construcción informal de viviendas son notorios y generalizados.

Para discutir a profundidad estos fenómenos, aparentemente independientes pero que posiblemente tienen relación entre sí, el CAE-P invita al Foro de la Ciudad No. 88 “pre ocupación por la des OCUPACIÓN.”

En la Plataforma Quito Necesita tu Voz, se invita a opinar sobre este tema y sumar otros puntos de vista a los criterios que emitirán los expertos y técnicos que participarán en el Foro. De antemano se agradece a todos quienes intervengan activamente en este debate que, como siempre, involucra a todos los habitantes de la ciudad.